¿Comprar o no comprar?

Estoy planteándome comprar una vivienda en Australia. Al ver los precios tan elevados, y sabiendo lo que ocurrió en España, he querido empaparme un poco sobre el sector inmobiliario australiano, para saber si voy a comprar a precio de oro o realmente es una oportunidad. Después de investigar y recopilar mucha información, quisiera compartir datos interesantes y algunas conclusiones.

A los australianos les encanta vivir cerca de la costa en las dos ciudades principales (Sydney y Melbourne) y en las tres secundarias (Brisbane, Perth y Adelaide). Exceptuando alguna contada anécdota como Canberra, el resto es la Australia vaciada o lo que por aquí denominan Outback. A diferencia de otros países, no puede establecerse un punto temporal en el que el outback comenzó a despoblarse porque en realidad, nunca estuvo poblado.

Centrándonos en las dos grandes urbes, en las que reside el 35% de la población australiana, los principales factores que se valoran a la hora de elegir la zona donde vivir y por tanto que determinan los precios de la propiedades inmobiliarias son:

• Cercanía al centro de la ciudad o CBD.
• Cercanía al mar.
• Prestigio de las escuelas de primaria y secundaria.
• Parques o zonas arboladas. Los famosos leafy suburbs/streets por los que se paga extra coste.
• Ausencia de áreas e instalaciones industriales pesadas. Por ejemplo el sureste de Melbourne es mucho más valorado que el oeste o el norte por esta razón.
• Fácil acceso a autopistas y transporte público.
• Bajo índice de criminalidad.

En general a los australianos les gusta vivir cerca del centro de las ciudades, pero no en el mismo centro. Esta parte de la ciudad se reserva más bien a profesionales expatriados o estudiantes recién llegados. Una vez los recién llegados se asientan, suelen mudarse a los suburbios que se distribuyen en anillos alrededor al centro. Los más valorados se encuentran en los anillos Inner Suburban y Middle Suburban, a una distancia entre 10 y 20 km del CBD. Serían las zonas en rosa y verde de este mapa de Melbourne.

Cada vez que un suburbio de estos anillos supera el millón de dólares de precio medio de sus propiedades, se celebra a bombo y platillo. Y existen numerosos expertos que predicen cual será el próximo en unirse al club del millón. Hay que tener en cuenta que el sector inmobiliario australiano lleva subiendo 30 años seguidos. En total más de un 400% en estas tres décadas.

No es de extrañar que los mantras que solíamos escuchar en España en la época pre-crisis, se escuchan a diario en Australia actualmente:

• Rent money is dead money (alquilar es tirar el dinero).
• Real estate doubles its value every 7-10 years (las viviendas duplican su valor cada 7-10 años).
• Real estate always go up (los precios de las viviendas nunca bajan).
• Real estate: it’s now or never (si no entras ahora, nunca lo harás).

Sin embargo, existen algunas diferencias con el sector inmobiliario español en plena burbuja, especialmente en relación al modelo productivo:

• La inmigración que recibe Australia es altamente cualificada, debido al sistema de inmigración por puntos que invita únicamente a profesionales cualificados en los puestos que el país necesita. Australia se puede permitir este sistema, al disponer de una gran cantidad de recursos naturales, de los que España carece.
• No se trata únicamente de inmigración cualificada, sino que además Australia sigue dando la bienvenida a una gran cantidad de inmigrantes. Por ejemplo el estado de Victoria añade a su población 2.800 personas cada semana entre nacimientos y migrantes. A este ritmo se espera que la ciudad de Melbourne sobrepase a Sydney en población para el año 2026, convirtiéndose así en la ciudad más poblada de Australia.
• El precio de la propiedad está basado mayoritariamente en el valor del suelo, no de la vivienda. Los australianos tienen preferencia por las casas con jardín frente a los apartamentos. Esto hace que a medida que las ciudades crecen, el suelo se hace cada vez más escaso. Las ciudades siguen extendiéndose, pero los nuevos desarrollos urbanísticos cada vez más alejados del centro no hacen sino presionar al alza los precios de las bolsas de suelo más cercanas al centro.
• La productividad medida a través del indicador de la OCDE (PIB por hora trabajada) es superior en Australia, 109.6 frente a 107.3 en España (datos de 2018).
• Los principales sectores y su contribución al modelo económico australiano son ciertamente diferentes al español, destacando por ser un centro minero y educativo muy importante, sobre todo para estudiantes asiáticos. Los datos para Australia según el Reserve Bank of Australia son:
  • Educación y Sanidad 13%
  • Minería 10%
  • Servicios financieros 9%
  • Construcción 8%
  • Manufacturas 6%
• Por su parte en España, los principales sectores son:
  • Turismo 15%
  • Construcción 14%
  • Sanidad 12%
  • Comercio 12%
  • Servicios financieros 8%

La duda que me surge es: ¿estos factores son suficientes para justificar la diferencia de precios de las viviendas en ambos países? Actualmente el precio medio de la vivienda en Australia se sitúa en 660.000 AUD (unos 412.500 EUR) frente a 258.000 EUR en España.

Es evidente que los salarios en ambos países también tienen mucho que aportar a esta conversación. Según datos oficiales de finales de 2019 en Australia el salario medio anual era de 86.268 AUD (unos 53.917 EUR) mientras que en España se situaba en una cifra más baja a pesar de los aumentos de los últimos meses, 23.646 EUR.

Con estos datos medios podemos calcular el número de años que se tardaría en pagar una vivienda media en cada país. El resultado es 13.1 años en Australia y 9.2 años en España.

Este último dato no es muy alentador para mi compra y ésta solo tendría sentido si los precios siguen subiendo. Ya sé que la vivienda habitual no puede considerarse una inversión al uso, pero uno se siente mejor si su casa se revaloriza con el tiempo.

Entonces, ¿seguirán subiendo los precios teniendo en cuenta los favorables datos demográficos y económicos de Australia?

Creo que nadie puede contestar a esa pregunta.

Ya os iré contando.